Come ben sappiamo il mese di settembre è il mese dove il mercato degli affitti si muove maggiormente; dunque, è opportuno fare un brevissimo exursus sulle tutele del proprietario in caso di morosità da parte dell’inquilino.
Cos’è innanzitutto lo sfratto per morosità?
Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale disciplinato dagli artt. 658 e ss c.c. con il quale in caso di mancato pagamento del canone pattuito, si procede nei confronti dell’inquilino per:
-ottenere la risoluzione del contratto di affitto;
-il rilascio e la riconsegna dell’immobile;
-il pagamento dei canoni arretrati.
Quali sono i presupposti dello sfratto per morosità?
Per far si che si possa intraprendere un’azione di sfratto per morosità sono necessari due requisiti fondamentali: un regolare contratto di locazione tra le parti, in forma scritta e registrato, nonché la morosità.
Il soggetto legittimato ad avviare la procedura di sfratto per morosità è il proprietario del bene o chiunque ne abbia la disponibilità in base a un rapporto giuridico o a un titolo, come ad esempio un erede.
Generalmente il primo step è quello di inviare una diffida all’inquilino moroso che generalmente include un sollecito per il pagamento dei canoni arretrati un termine, in caso contrario si procederà giudizialmente.
L’udienza di convalida dello sfratto per morosità
Nel corso dell’udienza di convalida si possono verificare delle situazioni a seconda delle azioni dell’inquilino coinvolto nel procedimento:
-se l’inquilino si oppone allo sfratto, il Giudice con ordinanza potrà decidere sul mutamento del rito ordinario per valutare la validità delle ragioni in sede di opposizione;
-se l’inquilino si presenta in udienza e salda l’arretrato spese legali incluse, la procedura si chiude;
-se l’inquilino non si presenta o si presenta senza opporsi, il Giudice dopo che ha verificato la regolarità della notifica e di tutti i presupposti di legge, emetterà l’ordinanza di convalida dello sfratto. In tale ipotesi è importante che il legale del locatore attesti la persistenza della morosità.
L’inquilino ha la possibilità di richiedere al Giudice il cosiddetto “termine di grazia“.
Il termine di grazia può essere concesso sino ad un massimo di 90 giorni salvo che l’inquilino non dimostri che il mancato pagamento dei canoni, è dovuto a gravi condizioni economiche subentrate dopo la stipula del contratto.
Qualora l’inquilino non saldi la morosità, lo sfratto sarà convalidato.
Per ciò che attiene il rilascio è necessario distinguere tra:
-rilascio spontaneo: se si ha il rilascio spontaneo dell’immobile entro il termine fissato dal Giudice;
-rilascio mediante ufficiale giudiziario e con ausilio della forza pubblica: si ha un aumento delle tempistiche che possono aumentare da sei mesi ad un anno.
Con la procedura di sfratto per morosità, il proprietario oltre a riottenere il possesso dell’immobile può anche scegliere di recuperare il proprio credito, richiedendo al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art. 664 c.p.c.
Attraverso questa richiesta, l’intimante chiede che il conduttore moroso sia condannato a pagare:
-i canoni scaduti;
-i canoni a scadere fino all’effettivo rilascio dell’immobile.
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